金管家配资平台 从许家印认罪到行业修复：2026年中国房地产的转折时刻
（来源：中国地产基金百人会）
2026年4月13日至14日，广东省深圳市中级人民法院对恒大集团、恒大地产及许家印案进行了一审公开开庭审理。许家印当庭对非法吸收公众存款、集资诈骗、违法发放贷款、职务侵占等多项罪名表示认罪悔罪，法庭将择期宣判。
作为中国房地产史上最大规模的司法审判，这场庭审不仅意味着“恒大神话”的彻底破灭，也标志着中国房地产泡沫出清进入关键阶段。认罪悔罪是否意味着恒大案已划上句号？房地产圈接下来将如何走向？泡沫是否已到出清时刻？平稳修复期是否值得期待？本文综合政策定调、机构研判和市场数据，尝试给出系统性分析。
一、许家印认罪：一个时代的终结，但远非终点
许家印当庭认罪，无论从司法层面还是象征意义上，都标志着一个时代的终结。但认罪≠结案，恒大案距离真正画上句号仍有距离。
法庭将择期宣判，司法程序仍在推进。 此次庭审中，法庭主持控辩双方围绕指控事实进行了法庭调查及法庭辩论，被告单位、许家印进行了最后陈述，但最终判决尚待法院择期公布。从2023年9月许家印被依法采取强制措施，到2025年3月最高检披露“恒大系”42名涉案人员被审查起诉，再到今日一审开庭，司法程序历时近三年，后续二审、执行等环节仍需时间。
庞大债务处置远未完结。 恒大暴雷时累计负债超2.4万亿元，涉及全国约600万套未交付商品房，覆盖200余座城市。尽管2024年1月恒大集团已被香港法院裁定清盘，但到2025年7月底，清盘人收到的187份债权证明表中合计债券总额仅为3500亿港元（约合450亿美元），相较此前披露的275亿美元债务规模进一步膨胀。内地核心运营主体恒大地产集团（深圳）进入破产清算后，414家债权人申报了511笔债权，合计约2500亿元，但经管理人审查确认的债权总额仅为523亿元，资产与债务的巨大缺口意味着债权人能追回的十分有限。
业主权益保障取得关键进展。 2025年7月最高法出台司法解释，明确规定自住型商品房购房者的退款与交房权利优先于工程款、抵押权及所有普通债权。只要满足“查封前签合法合同、全款付清或一审前补齐尾款、用于家庭自住”三个条件，业主在项目资产清算中处于最优先受偿地位。截至2026年4月，全国恒大烂尾楼中约60%已纳入“保交楼白名单”，剩余40%进入破产重组或清算阶段。
全球资产追索仍在持续。 2024年6月，香港高等法院签发了全球禁令，对许家印在全球的77亿美元财产进行冻结。债权人正在全球范围内追踪许家印家族和恒大高管夏海钧家族的资产。恒大体系内少数仍具流动价值的恒大物业股权，其处置仍处于与投标人持续磋商阶段。
因此，许家印当庭认罪是恒大风险处置进程中的关键节点，但距离真正画上句号——包括司法判决落定、债务处置完成、保交楼任务收尾——仍有较长的路要走。
二、政策转向：从“止跌回稳”到“着力稳定”
恒大案的审判，是在宏观政策环境发生深刻转变的背景下推进的。2025年中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场”，2026年政府工作报告进一步将政策定调从“止跌回稳”调整为“着力稳定”，并时隔十年重提“去库存”。
这一转变传递出三重信号：
其一，“控增量、去库存、优供给”成为核心抓手。 政府工作报告明确提出因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。中指研究院分析认为，当前新房库存量依然较大，控制新增土地供给、去化库存是直接改善市场供求关系、修复市场预期的关键举措。
其二，融资端持续发力。 城市房地产融资协调机制常态化运行，白名单制度支持房企融资政策正从短期纾困向长效保障转型。截至2025年底，“白名单”贷款超7万亿元，支持近2000万套住房交付。专项债收储存量土地与商品房力度持续加码，既为房企开辟批量去化通道，又以低成本补充保障房房源，还可优化市场供求关系。
其三，《求是》连续重磅发声。 2026年以来，《求是》三次为房地产发声，明确房地产金融属性、强调居民资产负债表、重申房地产经济重要地位，并建议政策一次性给足。央媒如此密集、如此力度的表态，在近年来极为罕见，反映出决策层对稳住房地产市场的决心。
值得注意的是，2026年4月10日李强总理主持召开的经济形势座谈会，为二季度宏观政策定下“积极有为”、“增强前瞻性”的基调，虽未直接针对房地产出台新举措，但会上强调的“城乡居民增收计划”等将从需求端购买力维度为市场提供支撑。
三、市场现状：积极信号累积，但分化加剧
在政策持续加码之下，2026年一季度房地产市场呈现出积极信号累积但分化加剧的复杂图景。
核心城市“小阳春”成色较足。 3月上海二手房成交3.1万套创五年新高，北京成交近2万套创15个月新高，4月首周两地二手房成交同比增速均超30%。2026年1-2月全国商品房销售面积同比下降13.5%，降幅较2025年12月收窄2.1个百分点；销售额同比下降20.2%，降幅收窄3.4个百分点。
库存指标迎来关键性拐点。 2月末，全国商品房待售面积同比增速降至0.1%，这是自2021年7月以来的最小增速，具有重要的信号意义。开发投资端，2026年1-2月全国房地产开发投资额同比增速为-11.1%，较2025年全年明显收窄，反映出供给端调整正逐步趋于稳定。
但城市间分化加剧。 国投证券研报指出，2026年“金三”核心城市房地产市场呈现温和修复态势，二手房热度显著优于新房市场。新房端分化明显，3月百城新房成交面积同比降幅收窄至11%，其中广州同比增长25%，但上海及北京同比仍为下降。弱线城市受需求支撑不足等因素影响，短期市场仍有压力。土地市场方面，2026年一季度300城宅地成交面积同比下降23.5%，但优质资产竞拍热度依然高涨，杭州、广州部分核心地块溢价率分别达51.1%和26.6%。
综合而言，市场正处于“筑底企稳、结构分化、模式重塑”的关键节点，政策累积效应开始显现，市场最坏阶段或已过去，但行业复苏仍将呈现结构性、渐进性特征。
四、泡沫出清与平稳修复：期待中的新周期
“泡沫出清”是当前市场讨论的高频词。那么，随着许家印等大佬纷纷“画上句号”，房地产泡沫是否真的到了出清时刻？
答案是：泡沫出清正在进行中，但尚未完成。
从供给侧看，行业格局正在深刻重塑。恒大系资产密集被处置——棕榈岛高尔夫球场拍卖、深圳湾超级总部B塔由兴业信托与深圳安居建业联合体接手、长沙恒大童世界以2.83亿元折价44%成交——释放出行业风险加速出清的明确信号。截至2025年底，近20家房企完成全部或部分债务重组，旭辉、融创等实现境内外整体重组，风险化解取得实质进展。2025年百城商品住宅供求比降至0.81，供给端调整已较为充分。
从需求侧看，申万宏源研报指出，2021-2025年我国房地产行业基本面经历了深度调整，量价调整幅度已持平或超过国际可比国家，2025年我国居民资产负债率已经进入顶部区域，后续有望随着宏观经济稳定和政策加码逐步改善。
但“出清”不等于“终结”。清华大学五道口不动产金融研究中心联合中国房地产报对约150家行业头部机构的调研显示，截至2025年底，受访机构对周期性关键指标的预期已呈现筑底特征，预计出清周期缩短，房价租金比与房价收入比向合理区间回归。
对于平稳修复期的期待，机构普遍持谨慎乐观态度。
华泰证券判断，2026年一季度房地产市场改善迹象好于往年，本轮成交复苏具备自发性，背后是房价深度调整后带来的购房门槛下降、租金月供收敛等深层次因素。该机构预计今年全国房价“二阶导”（房价下降速度放缓）有望转正，意味着房企经营和盈利压力有望在中长期得到边际缓解。
中邮证券研报指出，4-5月是趋势验证的窗口：若出现“淡季不淡、价格企稳”，在“政策底”与“业绩底”之间的预期差有望快速收敛；反之若价格压力加大，配置应更偏防御。部分头部房企与机构判断，行业最艰难时期已过，将进入触底回升、深度分化周期，核心城市与优质板块将率先启动复苏。
申万宏源则预计，房地产行业进入磨底阶段，核心城市今年有望呈现底部复苏迹象，但2026年一季度板块业绩仍将继续承压，2026-2027年板块业绩有望底部震荡中弱复苏，企业间业绩分化将进一步加剧。
五、结论：句号之后，是漫长的省略号
许家印当庭认罪，是恒大风险处置进程中的标志性节点，但远非终点。它意味着司法追责的落地正在加速，但恒大留下的庞大债务、600万套烂尾楼的保交楼任务、以及数千万受困业主和债权人的权益保障，仍需要以年为单位的时间去消化。
房地产行业的整体走向，正在经历从“泡沫出清”到“平稳修复”的艰难过渡。政策面已从“止跌回稳”转向“着力稳定”，融资、去库存、城市更新等多维度政策持续发力；市场面积极信号正在累积，核心城市已出现“点状复苏”；但城市间分化、供需两端的不平衡仍在延续，全面企稳仍需时间验证。
对于房地产圈而言，大佬们的“画上句号”不仅是个案的终结，更象征着以高杠杆、高周转为核心特征的旧发展模式正在被彻底清算。行业正在从大规模增量扩张转向存量提质增效，“好房子”建设、城市更新、物业服务的升级成为新的发展主轴。
泡沫出清是一个过程而非一个瞬间。它已经进入了最关键的阶段——恒大等头部风险正在被有序处置，行业供给侧格局正在被重塑，房价下跌速度正在放缓——但距离“出清完毕”仍有一段路要走。平稳修复期值得期待，但修复之路将是结构性的、渐进性的，而非线性的、同步的。
最终，中国房地产市场能否真正走出低谷，取决于三个关键变量：宏观经济基本面的持续改善、居民收入预期的实质性修复，以及政策能否“一次性给足”以打破悲观预期的负向循环。恒大案的审判是一个句号，但行业的故事，还在省略号中徐徐展开。
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